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“宇宙第一房企”业绩全面下滑!三四线怎么了
发布时间: 2021-04-02 09:00:32 来源: 转载 作者: 国民经略
摘要:近日,碧桂园发布2020年年报,2020年公司实现营业收入4629 亿元,同比下降5%;归母核心净利润324 亿元,同比下降19%。

房产联盟网|讯  宇宙第一房企,业绩居然下滑了。

 

01

 

近日,碧桂园发布2020年年报,2020年公司实现营业收入4629 亿元,同比下降5%;归母核心净利润324 亿元,同比下降19%。


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这是2014年以来,碧桂园首次遭遇营收和利润双双下滑。

 

对此,碧桂园表示,疫情因素影响交付不及预期,且部分低毛利项目进入结算期带来一定影响。

 

这无疑是一部分事实。毫无疑问,疫情对各大房企都带来一定冲击。

 

然而,去年,借助货币宽松,全国房地产销售额不降反升,而全国住宅房价随之也创出新高,从9287元上升到9980元,涨幅超过5%。


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与此对比,碧桂园不只销售业绩,销售均价也出现明显下降。

 

根据年报,碧桂园2020年平均售价为7980元,相比2019年度的8407元,下降了5%左右。

 

这背后,恐怕不只是疫情影响和低价项目入市导致的问题,其中不乏重仓三四线带来的影响。


 

02

 

在十强房企中,碧桂园是罕见重仓三四线的龙头企业。

 

根据年报,碧桂园业务已经遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、289个地级市、1350个县╱镇区。

 

全国只有300个地级市,碧桂园还没进入的可以说寥寥无几。

 

2020年以来,碧桂园仍在押宝三四线。

 

根据亿翰智库提供的数据,2020年碧桂园新增的土地储备中(按权益金额),65%的土地储备位于三四线城市,35%的土地储备位于二线城市,几乎没有一线城市的身影。

 

重仓三四线,这是长期以来碧桂园的玩法,也让其在2017-2019年赚的盆满钵满。

 

然而,楼市环境早已发生变化,三四线的问题开始凸显了。


 

03

 

棚改熄火,这是三四线最大的利空。

 

棚改及货币化补贴,曾经是三四线城市房价上涨的主动力。

 

今年全国两会报告中,几乎没有提及棚改。这意味着声势浩大的棚改,正在退出历史舞台。

 

根据历年统计公报,2018-2020年,我国棚改开工量分别为626万套、316万、209万套,呈现出断崖式下滑的态势。


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至于棚改货币化补贴比例,在2017年触及50%的高点之后,一路下滑,目前绝大多数棚改项目已经告别了货币化补贴模式。

 

棚改货币化补贴的资金,主要来源于央行的定向放水。大拆大建大补贴,一度给三四线城市带来强劲的上涨动力。

 

然而,棚改收官,棚改货币化熄火,三四线城市楼市热度不再了,重仓三四线城市的企业难免会受到影响。


 

04

 

2020年以来,一二线与三四线楼市走势开始出现明显分化。

 

越是高能级城市,越是经济、人口数据较好的城市,楼市走势就越好。相反,经济发展停滞、人口持续外流的中小城市,楼市已经开始面临考验。

 

在纳入国家统计局范围的70个大中城市里,有20城市房价同比下滑,绝大多数都是弱二线及三四线城市。

 

由于这一数据统计的都是大中城市,众多的三四线中小城市并入囊括其中,房价横盘乃至下滑的不在少数。

 

根据中国房地产监测中心发布的288个城市房价中,相比于去年,一二线城市房价多数持平或上涨,多数三四线城市房价出现下跌,个别城市甚至跌幅超过10%。


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当然,并非所有三四线房价都在下滑。

在大都市圈内、位于东南地区的三四线城市,在一二线城市的辐射和传导之下,仍有一定行情。



05


县城房地产,正在迎来调控。


住房和城乡建设部近日发布通知提出,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。


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限制县城建设高层住宅,除了出于消防和宜居的考虑之外,也有因维护成本过高,避免未来高层住宅沦为新“贫民窟”的考虑。


大城市的高层住宅未来都未必拆得动,更不用说三四线城市了。


这对三四线城市的房产开发必然带来利空。限制高层住宅,意味着限制开发密度降低,对于重仓三四线的房企将会带来一定冲击。


所以,在楼市大变局面前,我们看到,几乎所有房企都已经开始战略收缩,不再在所有三四线攻城略地,而是将阵营收缩回一线、强二线以及部分位于主要都市圈内。

 

重仓三四线,碧桂园何去何从,我们拭目以待。


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